Comment acheter un bien aux enchères

Lorsqu’il acquiert un bien immobilier par adjudication, l’acheteur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt, comme cela est le cas dans une vente classique de gré à gré.

Avant de porter les enchères, il faut donc :

• se renseigner sur le bien
• vous assurer de pouvoir en financer :
  • le prix (votre enchère maximum)
  • les frais préalables qui sont connus environ 8 jours avant la date de l’adjudication (vous renseigner sur notre site pour les ventes que nous poursuivons pour nos clients, ou demander à l’avocat poursuivant ou au Greffe du Tribunal)
  • les émoluments dus aux avocats,
  • les droits de mutation et de publication du jugement d’adjudication
  • les honoraires d’avocat que vous avez mandaté pour porter les enchères

Visiter

La date et l’heure de la visite sont mentionnées sur la publicité (presse, affichage) et sur le site de notre cabinet pour les ventes que nous poursuivons pour nos clients.

Consulter le cahier des conditions de vente

Ce cahier regroupe, outre une partie normalisée sur les conditions de vente, toutes informations qui ont pu être réunies sur le bien, et notamment :

• le procès-verbal de description du bien qui vous renseignera sur sa situation d’occupation, son état avant et en sus de la visite
• le certificat de métrage
• l’origine de propriété
• les références du règlement de copropriété
• les documents d’urbanisme et les diagnostics techniques

Ce cahier peut être consulté sur notre site pour les ventes que nous poursuivons pour nos clients ou au cabinet de l’avocat poursuivant ou encore au greffe du Juge de l’Exécution (JEX) auprès du Tribunal Judiciaire où se déroulera la vente.

Prendre un avocat

Pour les ventes immobilières à la barre du Tribunal, le ministère d’avocat est obligatoire: il faut donc impérativement être représenté par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente.
L’avocat que vous choisirez (qui peut être notre cabinet pour les ventes au TJ de Paris et Bobigny) :

• vous fera remplir et signer un pouvoir pour enchérir.
• Vous demandera un justificatif d’identité,
• Vous demandera à minima :
  • un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % du montant de la mise à prix, montant qui ne pourra être inférieur à 3.000 €. Ce chèque doit être libellé à l’ordre du séquestre du prix d’adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente. Le séquestre du prix de vente est soit Monsieur le Bâtonnier pour les ventes sur saisie immobilière ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d’adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spécialisé du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID. Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit ; le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.
  • Un chèque de banque, libellé à l’ordre de son cabinet du montant des frais préalables augmenté de 10 % de votre enchère maximale. Cette somme à vocation à couvrir les frais de l’adjudication et elle n’est donc pas un acompte sur le prix. Elle sera encaissée par notre cabinet si la vente devient définitive à votre profit pour couvrir les frais de la vente (frais préalables, émoluments dus aux avocats poursuivant et adjudicataire, droits de mutation payés au Trésor Public, frais de publication du jugement au service de la publicité foncière.
    Naturellement, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous seront restitués dès la fin de l’audience.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, la vente ne sera définitive qu’à l’issue d’un délai de 10 jours suivant l’audience d’adjudication, pendant lequel une surenchère est possible de la part de toute personne intéressée.
L’avocat jouera le rôle du notaire dans les ventes de gré à gré ; il assure notamment la publication au service de la publicité foncière du jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété.

Informations pratiques

TJ PARIS

Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au sein du Palais de Justice, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris (Téléphone du Greffe: 01 44 32 60 10).
Les cahiers des conditions de vente se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption.

Les audiences de vente par adjudication ont lieu le jeudi à 14h dans la salle 4.22 au 4ème étage du TGI de Paris, Palais de justice, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris. 

TJ NANTERRE

Le Greffe du JEX se trouve à l’Annexe du Tribunal, 6 rue Pablo Neruda, 92000 Nanterre, au 2ème étage (Bureau 2.59 – Téléphone du Greffe: 01 40 97 14 80 ou 01 40 97 14 85).

Les cahiers des conditions de vente se consultent uniquement le matin de 9 heures 30 à 11 heures 30.

Les audiences de vente par adjudication ont lieu le jeudi à 14 heures 30, en salle d’audience B située au rez de chaussée de l’Annexe du Tribunal.

TJ BOBIGNY

Le Greffe du JEX se trouve au Tribunal, 173 avenue Paul Vaillant Couturier 93000 Bobigny (Téléphone du Greffe: 01 48 95 14 96).

Les cahiers des conditions de vente se consultent uniquement le matin de 9 heures à 12 heures 30 et ce, 20 jours avant l’audience d’adjudication

Les audiences de vente par adjudication ont lieu le mardi à 13 heures 30, en salle 1 du Tribunal.

TJ CRETEIL

Le Greffe du JEX se trouve au Tribunal, Rue Pasteur Vallery Radot, 94011 Créteil (Téléphone du Greffe: 01 49 81 16 00).

Les cahiers des conditions de vente se consultent uniquement le matin de 9 heures à 12 heures 30 et ce, 20 jours avant l’audience d’adjudication

Les audiences de vente par adjudication ont lieu le Jeudi à 9 heures.

 

VOUS AVEZ ETE DÉCLARÉ ADJUDICATAIRE

Si vous avez été déclaré adjudicataire, vous serez immédiatement propriétaire, mais votre acquisition ne sera définitive qu’à l’issue du délai de surenchère (dix jours).

Il vous faudra alors régler diverses sommes, dont les montants vous seront indiqués par votre avocat. Il est précisé qu’il n’y a pas de frais de notaire.

 

Les frais préalables et émoluments

Le paiement des frais préalables et de l’émolument de vente doit intervenir dans le délai d’un mois de l’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
 
Les frais préalables : ce sont tous les frais qui ont été exposés pour parvenir à la vente (actes d’huissiers, diagnostics, publicités…). Ces frais sont contrôlés et taxés par le juge.

Leur montant étant variable selon la procédure engagée, il vous sera indiqué par votre avocat quelques jours avant la vente.

Les émoluments : leur montant résulte d’une tarification arrêtée par voie réglementaire.

Ces frais et émoluments doivent être payés par l’adjudicataire en sus du prix de vente.
 

Le prix de vente

En général, le règlement du prix d’adjudication doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Le délai est de trois mois en matière de vente sur liquidation judiciaire.

Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.

Passé ce délai de deux mois, le prix de vente ou le solde du prix de vente restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication.

Passé le délai de 4 mois après le jugement d’adjudication, le taux d’intérêt légal sera majoré de 5 points et ce jusqu’à complet paiement, sans préjudice de la poursuite d’une réitération des enchères, conformément aux clauses et conditions générales du cahier des conditions de la vente.

En matière de vente sur liquidation judiciaire, l’adjudicataire est redevable d’un intérêt au taux légal à compter de la vente définitive.
 

Ces droits sont dus au Trésor Public, et vous seront indiqués par votre avocat qui recevra une facture de la part du Trésor.

Ces droits ne sont pas les mêmes selon le régime fiscal auquel vous avez choisi d’être soumis. Ce choix doit être formulé auprès de votre avocat avant la vente, et sera mentionné sur la déclaration d’adjudicataire déposée en votre nom.

Vous prenez l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans :
 

Sous certaines conditions, vous avez la possibilité de prendre l’engagement de revendre le bien que vous avez acquis dans un délai de cinq ans suivant l’adjudication.
Dans cette hypothèse, et sous réserve de remplir les conditions fixées par la loi, les droits de mutation que vous aurez à régler s’élèveront à 0,715% du prix d’acquisition (au 1/04/2017).

Si vous n’avez pas vendu le bien dans les cinq ans, l’administration fiscale vous redressera de la différence.

Vous ne prenez pas l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans :

Dans cette hypothèse, les droits de mutation s’élèvent à 5,80665% du prix d’acquisition.

APRÈS LA VENTE
 

Une fois que la vente sera devenue définitive, votre avocat accomplira toutes diligences pour parvenir à la publication de votre titre de propriété.